L’objectif prioritaire doit être de réduire le morcellement des zones logistiques

14 mars 2024

Interview d’Olivier Barge, Directeur Général d’APRC Group, dans News Tank Cities.

© Guillaume Perret

« Il y a deux façons de voir la décarbonation de l’activité logistique. Soit, il y a une baisse générale de la consommation du grand public, mais c’est un levier que nous ne maîtrisons pas. Soit, il est permis de construire des bases logistiques proches des métropoles et des bassins de vie. L’objectif prioritaire doit être de réduire le morcellement des zones logistiques et de limiter les kilomètres de transport », déclare Olivier Barge, directeur opérationnel de APRC Group et directeur général de l’activité “contractant”, le 12/03/2024.

Selon lui, la rareté du foncier et la pénurie de terrains mettent le secteur logistique sous tension. « L’impact du ZAN est très fort et tous les droits à construire risquent d’être asséchés d’un coup, alors que la logistique représente moins de 1 % par an des sols artificialisés en France. Les bâtiments à étages, de plus de 15 m de hauteur, font partie des solutions pertinentes, même s’ils sous-tendent des contraintes d’exploitation », dit-il.

Taux d’occupation et niveaux de valeur locative, projets en France et développements à l’international, impact de la réindustrialisation en France, Fonds friches et décret BACS… Olivier Barge répond aux questions de News Tank.


« Tous les droits à construire risquent d’être asséchés d’un coup »

Comment évoluent les taux d’occupation dans les grandes métropoles et les marchés secondaires en 2024 ? Et les niveaux de valeur locative ?

Les taux d’occupation restent très élevés, autour de 97 %, avec plus ou moins 1 % de flottant, ce qui maintient la pression sur les loyers qui n’avaient que peu évolué pendant 20 ans. Je mets de côté les actifs logistiques en zone urbaine, spécifiques, dont les loyers peuvent dépasser les 200 € du m². Cela n’a rien à voir avec les bases logistiques classiques. Néanmoins, nous avons constaté ces dernières années une hausse significative des loyers. Sur le segment “prime”, nous sommes passés de 40/50 € à 65 €, voire 80 € en 2024. Hors prime, les loyers ont grimpé de 35/40 € à plus de 50 €. Les villes et zones secondaires bénéficient de cette dynamique qui ne se limite pas à la fameuse “dorsale” (Lille, Paris, Lyon, Marseille) où les taux d’occupation sont quasiment à 100 %.

Les taux d’intérêt ont-ils pesé sur les financements et anticipez-vous une pause, voire une baisse des taux ?

Les professionnels ont sur-réagi, amplifiant le fort ralentissement »

Avec les taux d’intérêt, nous sommes dans une nouvelle dimension du marché qui dépasse la seule question de l’offre et de la demande. Avant leur remontée, n’importe quel projet pouvait être financé. En 2023, avec la hausse subite des taux, on est revenu à une forme de normalité. Les taux semblent se stabiliser autour de 6 % avec une légère tendance baissière. Dans ces situations, on constate toujours un même phénomène de comportement moutonnier et de mimétisme. Les professionnels ont sur-réagi, amplifiant le fort ralentissement du marché. Mais il n’y a pas eu de blocage, comme on le déplore dans le secteur du logement. Les affaires ont continué à un rythme un peu ralenti. Pour autant, et malgré ce contexte, nous avons doublé en 2023 notre activité de contractant général et notre rythme de développement foncier.

Quel est votre rythme de projets et de réalisations en France en 2024 ? Lancerez-vous des projets lancés en blanc ?

Nous construisons la nouvelle plateforme logistique de Lidl à côté de Toulon, dans le parc des Bréguières, aux Arcs-sur-Argens (Var), d’une superficie de 60 000 m². Un contrat d’environ 100 M€. Concernant les lancements en blanc, ils peuvent se justifier là où il n’existe pas d’offre pour répondre à la demande. À Roubaix, nous allons construire « en blanc » un entrepôt de stockage et de logistique urbaine. Les travaux vont démarrer en juin. Mais ce type de lancement reste actuellement marginal. La plupart des projets sont clé en main, à l’exemple de ce que nous avons réalisé à Cholet (Maine-et-Loire) avec une plateforme de 20 000 m² pour le logisticien Le Roy Logistique. Nous voulons rester prudents face aux incertitudes de conjoncture et aux aléas réglementaires.

Quels sont vos développements en Europe, notamment sur la Méditerranée ?

Depuis 2021, l’Italie fait partie de notre stratégie et nous y sommes propriétaires de terrains sur la dorsale Turin-Milan-Bologne-Rome. C’est un marché historiquement éclaté mais où se construisent de plus en plus de plateformes de 35 000 à 40 000 m². Nous voulons accompagner le mouvement, repérer les gisements, en utilisant notre proximité géographique car Lyon n’est pas loin de Turin et de Milan. En Espagne, c’est différent. Le marché est saturé à Madrid et Barcelone. Les zones secondaires se révèlent plus pertinentes, comme à Saragosse où nous développons 120 000 m². Nous discutons actuellement avec différents preneurs potentiels. En Croatie et en Slovénie, nous sommes davantage à l’affût d’opportunités, au rythme d’un bâtiment par an pour commencer.

Parmi les fonciers délaissés, les friches industrielles, les zones commerciales en déclin, les bâtiments jugés obsolètes… où sont les « nouveaux » terrains à bâtir ?

Concernant les friches, il faut rester mesuré »

Ce sont les Sraddet qui vont nous le dire. Face à la rareté du foncier et la pénurie de terrains, notre secteur est en tension. L’impact du ZAN est très fort et tous les droits à construire risquent d’être asséchés d’un coup, alors que la logistique représente moins de 1 % par an des sols artificialisés en France. Les bâtiments à étages, de plus de 15 m de hauteur, font partie des solutions pertinentes, même s’ils sous-tendent des contraintes d’exploitation. Concernant les friches, il faut rester mesuré. Le Fonds friches en recense plus de 22 700 en France. Mais une fois qu’on applique le filtre des contraintes logistiques, il n’en reste seulement que quelques dizaines.

D’un point de vue général, je dirai qu’il y a deux façons de voir la décarbonation de l’activité logistique. Soit, il y a une baisse générale de la consommation du grand public, mais c’est un levier que nous ne maîtrisons pas. Soit, il est permis de construire des bases logistiques proches des métropoles et des bassins de vie. L’objectif prioritaire doit être de réduire le morcellement des zones logistiques et de limiter les kilomètres de transport. Dans ce contexte, pour réduire l’impact des activités de distribution, il faut pouvoir continuer de développer des bases logistiques.

APRC annonce une « diversification autour de la biodiversité et de l’énergie ». Que cela signifie-t-il concrètement ?

Le rôle du tiers de confiance est toujours important »

Nous avons créé une filiale APRC Energy, en 2023, pour mieux développer notamment le photovoltaïque, le solaire, l’hydrogène ou la géothermie. L’énergie devient rare et chère. Sa production et la maîtrise des consommations sont au cœur des enjeux dans notre métier. Concernant la biodiversité, nous avons besoin de mettre en valeur nos actions et de valoriser nos fonctions. Les certifications HQE, Breeam et Biodivercity sont un bon moyen. Le rôle du tiers de confiance est toujours important. En faisant un état du niveau de biodiversité sur un terrain avant le développement d’un projet, nous constatons de plus en plus souvent que nous sommes capables d’améliorer cet état en intégrant, au sein du projet, différentes dispositions en faveur de la biodiversité.

Avez-vous l’ambition d’atteindre la neutralité carbone et à quel horizon ?

La neutralité carbone concerne en premier lieu les investisseurs, les propriétaires de sites et les exploitants. APRC ne possède pas de parc immobilier. Par contre, nous proposons des dispositifs qui limitent l’impact carbone, à la conception, à la construction et à l’exploitation.

Selon Afilog, il faut massifier la production et la diffusion d’énergie produite par les plateformes logistiques (ENR), flécher les projets vers les friches industrielles, accompagner la réindustrialisation en France. Êtes-vous en phase avec cette approche ?

Oui, j’y suis d’autant plus favorable que je suis administrateur d’Afilog. Nous pensons que l’accompagnement de l’activité de notre secteur contribue fortement à la réindustrialisation de la France et à sa souveraineté. La production d’entrepôts de nouvelle génération, équipés de dispositifs de production d’énergie, en est un rouage essentiel, pour ne pas dire vital.

La réindustrialisation de la France est un fil rouge politique du Gouvernement. En voyez-vous les premiers effets ?

La volonté de réindustrialisation est là, mais les écueils à surmonter sont immenses »

Pas de réindustrialisation sans logistique ! Le changement d’état d’esprit est palpable. Mais les effets ne sont pas encore visibles sur le terrain de façon massive. Le zéro stock a, pendant longtemps, été le principe de fonctionnement du secteur industriel, adepte du flux tendu. Mais avec le Covid en 2020, nous avons vu que cette organisation était risquée avec des impacts négatifs pour les consommateurs. Les premiers à avoir réagi et révisé leur chaîne d’approvisionnement ont été les acteurs du secteur pharmaceutique. Puis ce fut le secteur automobile pénalisé par les délais de livraison non maîtrisés. La volonté de réindustrialisation est là, mais les écueils à surmonter pour la développer sont immenses : acceptabilité des activités industrielles et logistiques par les citoyens environnants, réglementation incompatible…

Ces difficultés évoquées obligent-elles à réactualiser la feuille de route de la filiale de promotion KSI créée en 2013 ?

L’activité de KSI, qui nous permet de prendre des positions foncières, est en train de décoller grâce à de beaux projets notamment à Cholet, à Lille, au nord de Paris ou à Calais. Le groupe APRC veut marcher sur deux jambes, l’une en tant que contractant et bureau d’études “ingénieriste”, c’est notre ADN, l’autre comme développeur pour nos clients dans une vision de long terme. KSI élargit notre palette de solutions. Elle nous permet aussi de faire face à différentes conjonctures et ainsi d’être moins dépendants d’une seule activité sur un seul territoire.

Concernant la réglementation, les échéances du décret BACS sont fixées au 01/01/2025. Comment s’y préparent vos clients ?

Je ne pense pas que ce décret BACS devienne un critère discriminant »

La mise en œuvre de GTB varie selon les clients. Elle existe déjà depuis quelques années, mais à des degrés d’avancement et de perfectionnement différents. La robotique et l’IA ont déjà fait leur entrée au sein de plateformes. Disons que le décret BACS, en complément du décret tertiaire, va rendre plus effectif et coordonné ce qui était auparavant fait de manière inégale et pas toujours uniforme. Il va aussi entrainer et accélérer l’équipement des bâtiments existants. Mais je ne pense pas que ce décret BACS devienne un critère discriminant, alors que le décret tertiaire, quant à lui, avec ses objectifs de diminution des consommations énergétiques, sera plus difficile à mettre en œuvre, singulièrement pour les vieux bâtiments obsolètes construits avant 2002. C’est finalement une opportunité pour les développements neufs et les investisseurs soucieux de l’environnement.

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